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Actualité sur la notion de ruine en urbanisme

 

La notion de ruine en urbanisme n’est pas définie juridiquement alors qu’elle présente une grande importance.

De la notion de ruine, dépend la formalité d’urbanisme à accomplir pour réaliser des travaux sur les « bâtiments existants » (permis de construire ou déclaration préalable). Un bâtiment considéré comme existant relèvera du régime des constructions existantes tandis qu’un bâtiment qualifié de ruine relèvera du régime des constructions nouvelles.

De la notion de ruine dépend par ailleurs et surtout la faisabilité des travaux sur les « bâtiments existants ».

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Certains secteurs ne peuvent en effet recevoir de constructions nouvelles, seuls les travaux de réhabilitation sur l’existant étant autorisés.

La faisabilité des travaux dépendra alors nécessairement de l’état du bâtiment concerné, et de sa qualification par le service instructeur. Les travaux ne pourront pas être réalisés si le bâtiment constitue une ruine dès lors qu’ils seront qualifiés de travaux d’édification d’une construction nouvelle.

La notion de ruine revêt dans ce cas une importance primordiale.

Cette notion est appréciée au cas par cas, et deux critères sont généralement pris en compte par le juge pour exclure la qualification de ruine, et retenir celle de construction existante.

Il s’agit d’une part de l’existence juridique, c’est-à-dire légale, et d’autre part, de l’existence physique de la construction.

 

Le tribunal administratif de Poitiers vient de se prononcer sur ce sujet dans une affaire qui opposait la préfecture à la commune, pour laquelle le cabinet intervenait (TA de Poitiers, 14 décembre 2023, n°2102689).

Le maire de la commune avait adopté un arrêté de non-opposition à déclaration préalable pour des travaux de réhabilitation d’un ancien chai.

La préfecture avait formé un déféré contre cet arrêté considérant que le bâtiment constituait une ruine. Elle soutenait que les travaux ne portaient pas sur une construction existante mais sur une ruine, et qu’ils avaient en conséquence pour objet d’édifier d’une construction nouvelle. Elle invoquait alors la nécessité pour les pétitionnaires d’obtenir la délivrance d’un permis de construire, et pour le maire, de s’opposer à la déclaration préalable.

Ce permis n’aurait pas pu être délivré dans ce cas puisque les constructions nouvelles étaient interdites par les dispositions du PLUi en raison du caractère inondable du secteur.

Les travaux avaient néanmoins été réalisés.

S’agissant d’un déféré préfectoral, le risque de démolition en cas d’annulation de l’arrêté était donc important.

Le tribunal a décidé de rejeter le déféré préfectoral considérant que le bâtiment ne constituait pas une ruine.

L’existence juridique ne pouvait pas faire débat puisque la construction était antérieure à la loi sur l’instauration du permis de construire du 15 juin 1943.

La question était plus délicate s’agissant de l’existence physique.

Le tribunal a considéré que le bâtiment ne constituait pas une ruine dans la mesure où :

  • Le chai avait conservé l'ensemble de ses murs porteurs en pierre et de ses ouvertures
  • Même si le bâtiment n’avait plus de toiture, il avait conservé une poutre de charpente.

Ainsi, même si le bâtiment est dégradé et même s’il est dépourvu de toiture, il pourra, selon les circonstances, être considéré comme demeurant une construction existante !

 

Julie VERGER

Avocat associé

Spécialiste en droit public, mention spécifique en droit de l'urbanisme

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